Asuntos de propiedad, familia y empresa en la Sabana Centro.

Todavía no, al menos ante la ley. La promesa de compraventa es un contrato en el que las partes se obligan a celebrar más adelante la compraventa. Por sí sola no transfiere la propiedad.

En Colombia el dominio de un inmueble se adquiere con dos actos: la escritura pública de compraventa (el título) y su inscripción en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (el modo). Mientras el certificado de tradición muestre a otra persona como propietaria, el lote sigue siendo de ella frente a terceros.

Rutas posibles

• Exigir que se firme la escritura. Si la promesa cumple los requisitos legales y el vendedor no comparece, puede pedirse al juez que ordene suscribirla.
• Prescripción adquisitiva. Quien ha poseído el predio como dueño puede pedir que se le declare propietario: 5 años si hay justo título y buena fe (prescripción ordinaria) o 10 años en los demás casos (extraordinaria).

Un punto clave es cómo se entregó el lote. Si la promesa dice que se entregó como tenencia y no como posesión, habrá que demostrar desde cuándo se empezó a actuar como dueño.

Primer paso

Pida el certificado de tradición y libertad del predio y reúna la promesa, los recibos de pago y las pruebas de la posesión (pagos de impuestos, mejoras, testigos).

Código Civil, arts. 756, 1611 (art. 89 Ley 153 de 1887) y 2512 y ss. Ley 791 de 2002. CGP, arts. 375 y 434.

No como está. Para que el inmueble pase a nombre de los herederos hay que liquidar la herencia mediante un proceso de sucesión e inscribir la adjudicación en el folio de matrícula. Solo entonces pueden venderlo con normalidad.

Notaría o juzgado

• Ante notaría: cuando todos los herederos, el cónyuge o compañero permanente y los demás interesados están de acuerdo. Debe presentarse por medio de abogado.
• Ante juez: cuando no hay acuerdo, cuando algún heredero no aparece o cuando hay disputas sobre los bienes o las deudas.

Mientras la sucesión no se liquida, un heredero no puede vender por su cuenta la finca ni una parte determinada de ella. Lo que sí puede ceder son sus derechos en la herencia, y eso tiene efectos distintos para quien los compra.

Documentos para empezar

• Registro civil de defunción
• Registros civiles que prueben el parentesco de cada heredero, y de matrimonio o prueba de unión marital, si aplica
• Certificado de tradición y libertad de cada inmueble
• Último recibo de impuesto predial y relación de deudas conocidas

Decreto 902 de 1988. CGP, arts. 487 y ss. Código Civil, art. 1967.

El mandamiento de pago es la orden con la que la entidad (el municipio por el predial, el departamento por el impuesto vehicular) inicia el cobro coactivo de una deuda tributaria. Las entidades territoriales aplican el procedimiento del Estatuto Tributario nacional.

El término que corre

Desde la notificación hay 15 días para pagar o para proponer excepciones. Si no se hace nada, la entidad puede seguir adelante con la ejecución, y los embargos pueden decretarse incluso antes o al mismo tiempo que el mandamiento.

Defensas que la ley admite

• El pago efectivo de la deuda o la existencia de un acuerdo de pago
• La falta de ejecutoria del acto que sirve de título, o su pérdida de ejecutoria
• La prescripción de la acción de cobro, que en general opera a los 5 años
• La falta de título ejecutivo o la incompetencia del funcionario

Si la deuda existe y no se puede pagar de contado, la ley permite solicitar una facilidad de pago.

Primer paso

Anote la fecha en que recibió la notificación y revise qué vigencias y qué valores le cobran. Con eso se sabe si alguna defensa es viable dentro del término.

Estatuto Tributario, arts. 814, 817, 826, 830, 831 y 837. Ley 788 de 2002, art. 59. Ley 1066 de 2006, art. 5.